2007年，中国的许多一二线城市都经历了空前的一轮房价飙涨。

这一年还发生了一件如今几乎已被房地产业遗忘的事：严禁房地产炫富广告。

时至今日，万人空巷排队抢房的盛况已恍如隔世。尽管多数楼盘的房价仍是遮遮掩掩欲说还休，但随处可见的巨幅户外房地产广告已经悄悄换了路数。

牛市时的楼盘广告热衷宣扬的是“非董事谢绝参观”、“只献给巅峰世界的杰出人物”，而熊市中的楼盘广告则着力倾诉“再低，就不可能了”、“首付6.5万，你还想怎样？”“购房者日渐理性了，大家都会去分析辨别各个项目的价值，不会再重现以往置业顾问拿张效果图为你描绘一幅美好的生活愿景，就能达成成交的局面了。”聚和地产营销总监贾剑霞说。

易居中国董事局主席周忻表示，目前开发商的日子不好过，但房地产服务类企业，比房企的日子更难过。“当前变化非常大，传统营销已经转向渠道营销、效果营销。广告效果化、销售渠道化、信息数据集成化、线上线下一体化，这是我总结出来的今年、明年中国房地产服务企业需要抓住的四个重点。”“广告效果化”意味着那些宏大而玄虚的房企形象广告、楼盘形象广告更多地转变成为以买房人具体需求为诉求点，尤其是楼盘价格、打折幅度、赠送精装家具家电物业费宝马车、升值空间等，寻求广告对促进消费的实际推动作用。

这是楼市从盛世走下神坛后最显著的变化。地产顾问易介中表示，现在很多广告公司实际承担着顾问的职责，从前期定位到案名到策划再到营销推广全盘操办，有的开发商会将原本属于开发商内部文件的项目投资分析白皮书给客户看，这个白皮书里主要是从地产投资的角度分析项目的地段、区位交通、投资回报率等，让客户形成“我是跟着地产公司大老板一起做投资人，他看中的好项目我也能分到一杯羹”的认识。

目前，许多房地产公司将去库存化作为2012年的头等大事。瞄准“卖掉房子”这个实际目标，地产公司正在八仙过海，各显神通。绿城老板宋卫平表示，将调整销售方式，每个人都可以成为绿城的销售人员，其佣金也将大幅提高。SOHO中国[5.44 4.01%]董事长潘石屹也表示，将SO鄄HO自己的销售队伍、代理人、网络三管齐下促进销售。

（摘编自《经济观察报》，作者陈文雅，2月10日